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COMO O CONCEITO DE ARRENDAMENTO ACESSÍVEL ESCONDE DESIGUALDADES

Francielli Dalprá Cardoso | frandalpra@hotmail.com | 29 Novembro 2019

Dissertação:

Arrendamento acessível em Portugal: contributos para as políticas públicas

Autor:

Francielli Dalprá Cardoso

Orientada por:

Romana do Carmo Lança Xerez

Área e sub-área:

Gestão e Políticas Públicas

Publicada em:

2019 no ISCSP da UL

Link para o original:

https://www.repository.utl.pt/handle/10400.5/18365

 

A investigação responde a que perguntas?

O estudo responde a duas perguntas de investigação:

  1. O que é arrendamento acessível em Portugal?

  2. Quais as características socioeconómicas dos agregados familiares considerados em risco de enfrentar problemas de acessibilidade ao arrendamento?

Estas perguntas surgiram a partir da maior discussão, tanto no meio político, quanto nos media, sobre a questão da habitação acessível no país. Apesar de já existirem soluções para o problema, como por exemplo o Programa de Arrendamento Acessível, que entrou em vigor em julho de 2019 e está direcionado para a classe média e os jovens, o problema público não parece estar claramente definido.

Desconhecem-se estudos que tenham identificado as famílias que estão em risco de enfrentar problemas de acessibilidade ao arrendamento. No entanto, compreender o problema é imprescindível para o desenho das políticas, como por exemplo na definição dos beneficiários, que por sua vez influenciará na resolução (ou não).

Nota-se que no estudo, a acessibilidade ao arrendamento refere-se à questão da acessibilidade económica, ou seja, é uma relação entre os rendimentos e o preço da renda.

Qual a metodologia adoptada?

O estudo aplicou as duas medidas mais utilizadas para identificar a acessibilidade ao arrendamento: a abordagem do rendimento residual e a do rácio entre renda e rendimentos. Para isso, utilizou os microdados do Inquérito às Condições de Vida e Rendimento de 2016.

A primeira abordagem, do rendimento residual, consiste em subtrair dos rendimentos o valor gasto com a renda. O valor que sobra dos rendimentos (rendimento residual) é então comparado com um orçamento de referência para as demais despesas necessárias, como alimentação, saúde, vestuário, etc. Se o rendimento residual não for suficiente para essas demais despesas, então o agregado familiar é considerado em risco de enfrentar problemas de acessibilidade ao arrendamento. O orçamento de referência utilizado para a investigação foi adaptado do estudo Rendimento Adequado em Portugal, que identificou o valor necessário para que se tenha um padrão de vida digno, no país.

Já na abordagem do rácio, uma percentagem máxima dos rendimentos a ser gasta com a renda é preestabelecida. A percentagem mais utilizada é a de 30%, também adotada pela investigação, mas outros valores também podem ser definidos, como 25% ou 40%. Se o valor gasto com a renda ultrapassar os 30%, então o agregado familiar é considerado em risco. Em diversas políticas e na concessão de crédito à habitação, a percentagem gasta com a renda é chamada de taxa de esforço.

Quais são as conclusões?

Assim como havia já sido demonstrado em estudos anteriores, a abordagem do rácio apresenta diversas limitações, sendo a do rendimento residual mais adequada para identificar as famílias em risco de enfrentar problemas de acessibilidade ao arrendamento.

O rácio pode identificar um problema onde não existe, como para as famílias com rendimentos mais elevados, que não gastam mais do que a percentagem preestabelecida com a renda, mas cujo rendimento residual é suficiente para as demais despesas necessárias. Por outro lado, o rácio parece subestimar o problema para as famílias com rendimentos mais baixos e para as famílias com dependentes. Para exemplificar, esta é a abordagem utilizada pelo INE e Eurostat para calcular a sobrecarga das despesas com habitação.

Através da revisão de literatura e da análise dos resultados, compreendeu-se então que o arrendamento é acessível quando, depois de ser pago, deixa rendimentos suficientes para as demais despesas necessárias. Em Portugal, o chamado arrendamento acessível refere-se a rendas mais baixas que o mercado, sem isso significar que sejam realmente acessíveis.

Porque são relevantes os resultados, para o público?

Por um lado, mostram que o problema pode ser identificado de forma bastante diferente, dependendo da abordagem utilizada. Por outro, os resultados sugerem que grande parte dos agregados familiares portugueses não consegue manter as despesas necessárias para um padrão de vida digno, depois de pagar a renda. Esse resultado pode revelar um problema que vai além dos próprios valores das rendas. Isso significa que para algumas famílias, nenhum valor de renda será acessível, pois o rendimento é de tal forma reduzido, sendo insuficiente para cobrir as despesas necessárias.

Apesar do estudo não ter identificado se o problema está relacionado com rendas elevadas ou rendimentos baixos, os resultados sugerem que este pode ser o caso das famílias que arrendam a preços reduzidos, identificadas em risco pela abordagem do rendimento residual.

Sendo assim, para a definição das políticas públicas é importante realizar um diagnóstico do problema e escolher bem a metodologia utilizada. A forma como o problema é compreendido, terá impacto no desenho das soluções e consequentemente nos resultados.

O que é importante investigar a seguir nesta área?

Ainda há muito o que responder sobre arrendamento acessível e habitação acessível. Estudos mais alargados no tempo poderiam, por exemplo, identificar os efeitos das medidas de austeridade na acessibilidade ao arrendamento. Também se poderia comparar a acessibilidade à habitação entre proprietários e arrendatários. Considerando as diversidades regionais, uma análise mais detalhada a nível de território também é importante.

Além da própria questão do diagnóstico do problema, perceber como o termo “habitação acessível” entrou na agenda política é interessante. Estudos de outros países, indicam que o termo passa a ser mais utilizado quando os problemas de acessibilidade parecem ter atingido também a classe média e quando há uma maior desresponsabilização do Estado na resolução dos problemas de habitação e uma maior dependência do mercado. Em Portugal. a utilização do termo “habitação acessível” também acontece num período de aprofundamento da liberalização do mercado de arrendamento. Mais estudos que explorem essa questão poderiam ajudar a compreender a ideologia inerente à formulação das políticas de habitação acessível.

Como é que o mercado interage com os problemas de acesso à habitação?

Com as políticas neoliberais, os mercados passaram a ter uma crescente influência no setor da habitação, e o papel do Estado tornou-se cada vez mais reduzido. Sob a ótica dos mercados, a habitação passa a ser tratada mais como um investimento do que pelo seu valor de uso e como um direito humano.

Para quem investe, o que interessa é a rentabilidade, o retorno do investimento. Quando ocorre um aumento dos preços das habitações, especialmente num mercado “aquecido”, investir em habitação é vantajoso.

No entanto, para inúmeras famílias, a acessibilidade ao arrendamento torna-se muito difícil com o acentuado aumento de preços, principalmente quando os rendimentos não acompanham esse aumento. Assim, muitas famílias têm de reduzir nas outras despesas necessárias para conseguir cumprir o pagamento da habitação. A longo prazo, a redução das demais despesas necessárias pode levar com que essas famílias entrem numa situação de maior vulnerabilidade, ou em situações mais extremas de perderem a sua habitação.

Como os governos têm criado políticas cada vez mais dependentes do mercado, com reduzida provisão de habitação pública e menos regulação do mercado, restam poucas opções para as famílias resolverem os seus problemas de acessibilidade à habitação. É importante que o Estado assuma o seu papel de efetivamente resolver os problemas públicos.

 
 
 

Este estudo – componente do Mestrado em Gestão e Políticas Públicas do Instituto Superior de Ciências Sociais e Políticas - procura esclarecer o conceito de acessibilidade dentro da problemática da habitação e traçar as características económicas das famílias arrendatárias afetadas pelo problema. Com isso, a pesquisadora procurou criar embasamento científico para orientar possíveis estratégias do poder público, através desconstrução de conceitos e levantamento de métodos de cálculo. Parte da investigação passou pela comparação e definição de dois conceitos-chave, apontados como as medidas de cálculo mais recorrentes no momento de verificar a acessibilidade à habitação: Rendimento residual (método que considera como critério a diferença entre o rendimento disponível e o valor da renda, o valor obtido através desse cálculo deve ser suficiente para suprir outras despesas familiares) e rácio (método que define uma percentagem máxima dos rendimentos que deve ser gasta com a renda, quando o valor da renda ultrapassa essa percentagem a família é identificada como de risco).

 
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Através dos resultados obtidos, a autora concluiu que o método mais adequável ao contexto português é o que o utiliza como medida de cálculo o rendimento residual. Com a utilização do rácio, famílias com mais rendimentos podem ser identificadas como famílias com problemas de acessibilidade ao arrendamento e, ainda, famílias com limitações financeiras podem não ter o problema totalmente resolvido. Outra das conclusões apresentadas pelo estudo é que, para alguns arrendatários, o valor da renda nunca atingirá o patamar de “acessível”, uma vez que o rendimento familiar é insuficiente para colmatar outras despesas, como alimentação, educação e saúde.

Foto 210 Casal da Mira 05-40 25.10.2018

Por António Castelo | Novembro 2019

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Página de trabalhos da Qi News relacionados com habitação.

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